مهم ترین صفحات و نکات مبحث 2 مقررات ملی ساختمان
30دقیقه
مقاله: راهنمای جامع ۱۰ موضوع پرتکرار مبحث دوم مقررات ملی ساختمان (نظامات اداری)
مقدمه
مبحث دوم مقررات ملی ساختمان با عنوان «نظامات اداری»، یکی از مهمترین مباحث برای داوطلبان آزمونهای نظارت و اجرای معماری محسوب میشود. این مبحث که بر اساس آییننامه اجرایی ماده ۳۳ قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان تدوین شده است، چارچوب حقوقی و اداری حاکم بر تمامی مراحل طراحی، اجرا و نظارت ساختمان را تعیین میکند.
بر اساس تحلیل تستهای ادوار مختلف آزمون نظام مهندسی، ۱۰ موضوع زیر بیشترین تکرار را در سوالات این مبحث داشتهاند. در این مقاله به بررسی جامع هر یک از این موضوعات میپردازیم.
۱. گروهبندی ساختمانها (الف، ب، ج، د)
گروهبندی ساختمانها یکی از پایهایترین و پرتکرارترین مباحث مبحث دوم است. بر اساس این مبحث، ساختمانها به چهار گروه الف، ب، ج و د تقسیم میشوند.
عوامل اصلی مؤثر در تعیین گروه ساختمان
- سطح زیربنا
- تعداد طبقات (از روی شالوده)
- نوع کاربری
تقسیمبندی بر اساس سطح زیربنا
| گروه | سطح زیربنا (مترمربع) |
|---|---|
| الف | حداکثر ۶۰۰ |
| ب | ۶۰۱ تا ۲۰۰۰ |
| ج | ۲۰۰۱ تا ۵۰۰۰ |
| د | بیشتر از ۵۰۰۰ |
تقسیمبندی بر اساس تعداد طبقات (از روی شالوده)
| گروه | تعداد طبقات |
|---|---|
| الف | ۱ تا ۲ طبقه |
| ب | ۳ تا ۵ طبقه |
| ج | ۶ تا ۱۰ طبقه |
| د | بیشتر از ۱۰ طبقه |
نکته: کاربری ساختمان نیز بر اساس مقیاس عملکردی (محله، ناحیه، منطقه، شهر) در تعیین گروه مؤثر است. در تعیین گروه نهایی، هر کدام از عوامل که گروه بالاتری را مشخص کند، ملاک قرار میگیرد.
۲. ظرفیت اشتغال اشخاص حقیقی و حقوقی
ظرفیت اشتغال به عنوان «توان و امکان ارائه خدمات مهندسی توسط اشخاص دارای پروانه اشتغال در مدت یک سال تمام» تعریف میشود.
- ظرفیت اشتغال اشخاص حقیقی و حقوقی در پروانه اشتغال آنها درج میشود
- ظرفیت اشتغال بر اساس سطح زیربنا و تعداد کار محاسبه میشود
- دفاتر مهندسی اجرای ساختمان دارای ظرفیت مشخصی هستند که بر اساس تعداد مهندسان و صلاحیتهای آنها تعیین میشود
شرایط افزایش ظرفیت
- با پیشنهاد هیأت مدیره سازمان استان و تصویب هیأت سه نفره، ظرفیت اشتغال تا سقف مشخصی قابل افزایش است
- حضور مهندسان رشتههای دیگر به عنوان شریک در دفتر، موجب افزایش ظرفیت میشود
۳. نظارت حقوقی (شرایط، تغییر و توقف کار)
نظارت حقوقی از حساسترین مباحث مبحث دوم است که در فصل چهارم به آن پرداخته شده است.
توقف کار در صورت سلب صلاحیت ناظر حقوقی
در صورتی که به هر دلیلی (مانند سلب صلاحیت) ادامه کار ناظر حقوقی غیرممکن شود، عملیات ساختمانی متوقف شده و شروع مجدد آن منوط به وجود ناظر جدید خواهد بود. مرجع صدور پروانه موظف است از ادامه کار تا معرفی ناظر جدید جلوگیری به عمل آورد.
تغییر ناظر
در صورت تغییر مهندس ناظر به هر دلیل، سازمان نظام مهندسی ساختمان استان موظف است حداکثر ظرف 10 روز، مهندس ناظر جدید را کتباً به صاحبکار، مجری و مرجع صدور پروانه ساختمان ابلاغ نماید.
وظایف ناظران حقوقی
- ناظران حقوقی در صورت تغییر اشخاص حقیقی دارای وظایف خاصی هستند
- هرگاه ناظران در حین اجرا با تخلفی برخورد نمایند، باید موضوع را به مرجع صدور پروانه ساختمان و سازمان نظام مهندسی ساختمان استان گزارش دهند
۴. قراردادهای اجرای ساختمان (پیمان مدیریت)
قراردادهای اجرای ساختمان به سه نوع اصلی تقسیم میشوند:
- قرارداد اجرای ساختمان با مصالح
- قرارداد اجرای ساختمان بدون مصالح (دستمزدی)
- قرارداد اجرای ساختمان به صورت پیمان مدیریت
در قرارداد پیمان مدیریت:
- موضوع قرارداد: مدیریت فنی، اجرایی، مالی و اداری پروژه
- مسئولیت اصلی: مسئولیت تمامی عملیات اجرای ساختمان، تعیین پیمانکاران برای هر یک از قسمتهای ساختمان و عقد قرارداد با آنها بر عهده مدیر (مجری) است
- اخذ انشعابات: مدیر موظف است نسبت به اخذ انشعابات آب، برق، گاز و غیره به نمایندگی و به هزینه صاحبکار اقدام نماید
- نگهداری کارگاه: مسئولیت نگهداری و حراست از ساختمان پس از تحویل کارگاه بر عهده مدیر است
- تهیه صورتهای مالی: تهیه صورت هزینههای انجام شده با تأیید مهندس ناظر حداکثر هر ۱۵ روز یکبار و ارائه آن به صاحبکار
۵. شناسنامه فنی و ملکی ساختمان
شناسنامه فنی و ملکی ساختمان، سندی است که در آن اطلاعات مربوط به ساختار فنی و ملکی ساختمان درج میشود.
- صدور شناسنامه فنی و ملکی ساختمان قبل از صدور پایان کار الزامی است
- در یک مجموعه ساختمانی با چندین واحد مستقل، به ازای هر واحد ساختمانی یک شناسنامه صادر میشود
- شناسنامه شامل اطلاعات کامل مربوط به بخش معماری، سیستم سازهای، تأسیسات برقی، فاضلاب، آبرسانی و تمامی اطلاعات فنی و اجرایی ساختمان است
مدارک لازم برای صدور شناسنامه
- پروانه ساختمان
- گواهی عدم خلاف شهرداری
- بیمه نامه تضمین کیفیت ساختمان
۶. صلاحیت همزمان در چند رشته
یکی از سوالات پرتکرار در آزمونها، نحوه محاسبه ظرفیت اشتغال برای مهندسانی است که در چند رشته و پایه صلاحیت دارند.
قانون کلی:
اگر مهندسی در چند رشته و پایه صلاحیت داشته باشد، ظرفیت اشتغال او برابر با حداکثر ظرفیت مربوط به بالاترین پایه است و نمیتواند ظرفیت رشتههای مختلف را با یکدیگر جمع کند.
مثال: مهندسی که در رشته معماری پایه یک و در رشته عمران پایه دو صلاحیت دارد، ظرفیت اشتغال او برابر با حداکثر ظرفیت تعیین شده در رشته معماری (پایه یک) خواهد بود.
حدود صلاحیت مهندسان در جداول پیوست مبحث دوم (جداول ۱۵ و ۱۷) به تفصیل مشخص شده است.
۷. فسخ قرارداد توسط مجری (سازنده)
بر اساس شرایط عمومی قراردادهای اجرای ساختمان، مجری میتواند قرارداد را با اخطار کتبی ۱۵ روزه قبلی در موارد خاصی فسخ کند.
موارد مجاز برای فسخ قرارداد توسط مجری
- تعلیق اجرای کار از ناحیه صاحبکار بیش از سه ماه
- حذف یا افزایش بیش از 20 درصد مبلغ کار و عدم حصول توافق با صاحبکار
- تأخیر صاحبکار در پرداخت حقالزحمه و مطالبات مجری بیش از یک ماه (با توجه به نوع قرارداد و شرایط خاص آن)
نکته مهم: مشکلات شخصی مجری به نحوی که قادر به ادامه قرارداد نباشد، جزو موارد مجاز برای فسخ قرارداد نمیباشد.
۸. تحویل کارگاه
تحویل کارگاه یکی از مراحل کلیدی در شروع پروژههای ساختمانی است.
- صاحبکار متعهد است محل اجرای ساختمان را بدون متصرف و معارض با صورتجلسه کتبی تحویل مجری یا سازنده دهد
- تحویل کارگاه باید با حضور ناظر پروژه انجام شود
- چنانچه در قرارداد تاریخ معینی برای تحویل کارگاه پیشبینی نشده باشد، تحویل آن حداکثر ۱۵ روز بعد از تاریخ امضای قرارداد انجام میشود
برچیدن کارگاه
پس از تحویل کار و تنظیم صورتجلسه تحویل و تحول، کارگاه ساختمان باید حداکثر ظرف دو هفته برچیده شود.
۹. دفاتر مهندسی اجرای ساختمان
دفاتر مهندسی اجرای ساختمان، اشخاص حقوقی هستند که خدمات اجرایی ساختمان را ارائه میدهند.
شرایط تأسیس دفتر
- متقاضیان تأسیس دفتر مهندسی اجرای ساختمان باید دارای پروانه اشتغال شخص حقیقی مجری ساختمان باشند
- برای تأسیس دفتر مهندسی اجرای تأسیسات ساختمان، متقاضی باید دارای پروانه اشتغال شخص حقیقی، مجری تأسیسات باشد
- دفاتر مهندسی باید دارای حداقل ۲ مهندس دارای صلاحیت اجرا باشند
افزایش ظرفیت با شراکت
اگر مهندسانی از رشتههای دیگر ساختمان (غیر از رشته مسئول دفتر) به عنوان شریک در دفتر مهندسی اجرا فعالیت کنند:
به ازای هر مهندس از رشتههای دیگر، حداقل ۱5 درصد و حداکثر تا 6۰ درصد به ظرفیت دفتر اضافه میشود.
تغییر محل دفتر
در صورت تغییر محل دفتر مهندسی اجرای ساختمان، مسئول دفتر موظف است مراتب را به طور همزمان حداکثر ظرف مدت یک ماه به سازمان استان و مرجع صدور پروانه ساختمان اطلاع دهد.
۱۰. مجریان ساختمان (وظایف و ممنوعیتها)
مجریان ساختمان نقش کلیدی در اجرای پروژههای عمرانی دارند و وظایف و محدودیتهای مشخصی برای آنها تعیین شده است.
مسئولیت مجری
مجری ساختمان مسئولیت صحت انجام کلیه عملیات اجرایی ساختمان را بر عهده دارد و در اجرای این عملیات باید مقررات ملی ساختمان، ضوابط و مقررات مربوطه را رعایت نماید.
تکمیل ظرفیت اشتغال و پذیرش کار جدید
در صورت تکمیل ظرفیت اشتغال دفاتر مهندسی اجرای ساختمان، مجری زمانی میتواند اجرای کار دیگری را تقبل نماید که پیشرفت فیزیکی عملیات اجرایی هر یک از واحدهای ساختمانی در دست اجرای او به تأیید ناظر پروژه و مرجع صدور پروانه ساختمان، معادل ۷5 درصد باشد.
ممنوعیتها
- شرکای دفتر مهندسی اجرای تأسیسات ساختمان مجاز به فعالیت حرفهای خارج از حوزه دفتر مهندسی خود نیستند
- مجریان حقوقی مکلفند در اجرای ساختمانهای 9 طبقه و بیشتر از خدمات مهندسان نقشهبردار استفاده نمایند
جمعبندی
مبحث دوم مقررات ملی ساختمان، به عنوان یکی از مباحث کلیدی نظامات اداری، نقش تعیینکنندهای در موفقیت داوطلبان آزمونهای نظارت و اجرای معماری دارد. تسلط بر ۱۰ موضوع مطرح شده در این مقاله، بخش قابل توجهی از سوالات این مبحث را پوشش میدهد.
نکات کلیدی برای مطالعه
- به اعداد و ارقام دقیق (10 روز، ۱۵ روز، 75 درصد، ۱5 تا 6۰ درصد و…) توجه ویژه داشته باشید
- تشخیص درست مسئولیتها (ناظر، مجری، مدیر، صاحبکار، سازمان نظام مهندسی و شهرداری) در سناریوهای مختلف را تمرین کنید
- گروهبندی ساختمانها را با توجه به هر سه عامل (زیربنا، تعداد طبقات، کاربری) به دقت مطالعه کنید
- به تفاوت قراردادهای اجرایی (با مصالح، بدون مصالح، پیمان مدیریت) و وظایف هر یک مسلط شوید
مقررات ملی ساختمان در سراسر کشور لازمالاجرا بوده و بر هرگونه عملیات ساختمانی نظیر تخریب، احداث بنا، تغییر کاربری، توسعه بنا، تعمیر اساسی و نظایر آن حاکم است. آشنایی کامل با نظامات اداری این مقررات، نه تنها برای قبولی در آزمون، بلکه برای فعالیت حرفهای موفق در عرصه مهندسی ساختمان ضروری است.
❓ سوالات متداول
آیا ظرفیت اشتغال در چند رشته قابل جمع است؟
خیر، ظرفیت اشتغال مهندس برابر با حداکثر ظرفیت مربوط به بالاترین پایه است و رشتههای مختلف با یکدیگر جمع نمیشوند.
چه مدت پس از تغییر ناظر، باید ناظر جدید معرفی شود؟
سازمان نظام مهندسی استان موظف است حداکثر ظرف 10 روز، مهندس ناظر جدید را معرفی و ابلاغ نماید.
در صورت تکمیل ظرفیت دفاتر، مجری چه زمانی میتواند کار جدید بپذیرد؟
زمانی که پیشرفت فیزیکی هر یک از پروژههای در دست اجرا به تأیید ناظر، معادل 75 درصد باشد.
مجری در چه مواردی میتواند قرارداد را فسخ کند؟
در سه مورد: تعلیق بیش از سه ماه، افزایش یا کاهش بیش از ۲۰ درصد مبلغ کار و تأخیر بیش از یک ماه در پرداخت مطالبات.
🎥 ویدیو آموزشی این مقاله
🚀 آزمون بعدی نزدیک است!
همین حالا برای موفقیت در آزمون نظام مهندسی (نظارت و اجرای معماری) اقدام کنید.
با دورههای تضمینی ما، درصد قبولی خود را به شدت افزایش دهید.
فرصت را از دست ندهید! همین امروز ثبتنام کنید.
در صورت نیاز به مشاوره تخصصی:
۰۹۱۹۳۷۲۵۰۲۶
✅ این مقاله بر اساس مبحث دوم مقررات ملی ساختمان (نظامات اداری) تهیه شده است.
